임대차법 개정, 실수요자를 위한 대책은 무엇일까. "임대차법 개정, 실수요자를 위한 대책 마련 필요" 서울에서 전세금 구할 목돈이 없어서 월셋집을 찾아야 하는데 월세도 너무 비싸다는 고민을 하고 있는 실수요자들이 많다. 이러한 상황에서 2020년 7월 개정된 주택임대차보호법은 전월세 가격 급등과 전세의 월세화, 같은 매물끼리도 가격 차가 크게 나는 현상으로 임대차 시장이 혼란에 빠졌다는 평가를 받고 있는데 자세히 살펴보자.
임대차법 개정, 실수요자를 위한 대책은?
대통령직인수위원회는 이번 임대차법을 '현 정부의 대표적인 부동산정책 실패 사례'로 지목하며 보완 방침을 밝혔다. 현재 임대차 시장은 다양한 규제가 얽혀 정상적인 수급이 이뤄지지 않고 있다.
이 때문에 구축 주택 한 채를 보유한 사람이나 분양가상한제 대상 신규 주택 입주자의 실거주 의무를 완화하면 단기 매물을 유도할 수 있다는 전문가들의 의견이 있다.
또한 다주택자에게 임대료를 제한하는 대신 세금을 완화해주면 세 부담 전가 현상을 줄일 수 있다. 장기적으로는 재건축, 재개발 규제 완화를 통한 신규 공급 확대도 이뤄져야 한다. 대통령직인수위원회는 이러한 문제를 해결하기 위해 전세매물 유도 정책을 먼저 내놓고, 임대차법 개정은 시장 상황을 고려해 진행하겠다는 '투 트랙' 전략을 제시했다.
하지만 민간임대등록 활성화는 당장은 비아파트만 대상이란 한계가 있고, 아파트 임대등록제도 부활은 법을 개정해야 한다. 민간임대주택은 실제 지어서 공급할 때까진 시간이 필요하다. 임대차법 시행 2년을 맞이하는 올해 7월 말부터 계약갱신요구권을 사용한 세입자들이 시장에 나오면 '전월세 대란'이 되풀이될 수 있다.
이에 따라 새 정부가 시장을 면밀히 살피고 있다는 것을 보여줘야 한다. 실수요자들을 위한 대책 마련이 필요하며, 임대차법을 섣불리 건드리는 것보다는 부동산 시장 전반을 정상화하는 방향으로 신중하게 접근할 필요가 있다.
임대차법 개정에 대해
임대차법의 개정에 대해 이야기하려면 여러 주제가 있을 수 있지만, 다음의 세 가지 주제를 중점적으로 다루어 보겠습니다: 1) 임대료 상한제와 연장보장, 2) 임차인의 권리 강화, 3) 불공정 계약조항 규제.
- 임대료 상한제와 연장보장 : 개정된 임대차법은 전월세 시스템을 안정화하고자 "임대료 상한제"와 "계약갱신시 임대료 인상률 제한" 등을 도입했습니다. 이는 과도한 전월세 인상으로부터 세입자를 보호하는 것이 목적입니다. 또한, 임차인은 원칙적으로 최초 계약기간이 만료된 후에도 계약갱신을 요구할 수 있는 "계약연장보장"이 도입되었습니다.
- 임차인의 권리 강화 : 개정된 법률은 세입자들의 사회적 약자 위치를 개선하기 위해 '임차인 퇴거시 환급금 지급 보증' 등 다양한 조치들을 동반하고 있습니다. 또한, 집주인이 일방적으로 계약을 해지하는 것에 대해 제한함으로써 세입자들의 거주 안정성을 높였습니다.
- 불공정 계약조항 규제 : 불공정하게 작성된 계약서로부터 세입자를 보호하기 위해 '불공정 거래규제 및 소비자보호에 관한 법률'에 따라 불공정 계약조항 금지가 적용됩니다. 이는 집주인과 세입자 간의 권력관계 차이로 인해 발생할 수 있는 문제점들을 해결하기 위함입니다.
위 내용은 일반적인 내용일 뿐 구체적인 사항은 해당 법률과 관련 지침 등에서 확인하여야 합니다.
그래서 임대차법 개정이 왜 필요한 거야?
임대차법의 개정은 주로 임차인(세입자)와 임대인(집주인) 간의 권리 및 의무를 명확히 하고, 특히 임차인들의 거주 안정성을 높이기 위해 필요합니다. 이전까지의 법률은 대체로 임대인 중심적이었고, 이에 따라 세입자들은 다음과 같은 문제에 직면하곤 했습니다:
- 과도한 전월세 인상 : 경제 상황 변화나 부동산 시장 상황에 따라 전월세가 과도하게 인상되는 경우가 많았습니다. 이로 인해 세입자들은 경제적 부담을 겪거나 거주지를 옮겨야 하는 불안감을 가질 수 있습니다.
- 계약 해지와 갱신 : 기존 법률에서는 집주인이 일방적으로 계약을 해지하거나, 계약 기간이 종료되면 새로운 조건으로 계약을 갱신할 수 있는 권한이 있었습니다. 이 때문에 세입자는 자신의 거주권 보장과 관련하여 불안감을 가질 수 있었습니다.
- 불공정한 계약 조항 : 집주인과 세입자 사이에는 정보 및 권력 불균형이 존재합니다. 그 결과, 집주인이 작성한 계약서에는 종종 세입자에게 불리한 조항들이 포함될 수 있습니다.
따라서, 임대차법 개정은 위와 같은 문제점들을 해결하고, 세입자의 권리를 보호하며 공정한 부동산 시장을 만드는데 필요합니다.
만약 세입자가 계약을 위반하면 어떻게 되는 거야?
세입자가 임대차 계약을 위반하는 경우, 그 위반 사항의 성격에 따라 다양한 결과가 발생할 수 있습니다. 일반적으로 계약을 위반하는 행위에는 임대료 미납, 부동산의 손상이나 변형, 불법적인 사용 등이 포함될 수 있습니다.
- 임대료 미납 : 세입자가 계약서에 명시된 날짜까지 임대료를 지불하지 않는 경우, 이는 계약 위반이 됩니다. 이 경우 집주인은 법률적 조치를 취할 수 있으며, 최후의 수단으로는 강제 퇴거를 요구할 수도 있습니다.
- 부동산의 손상이나 변형 : 세입자가 집주인의 동의 없이 건물을 손상시키거나 구조적 변형을 가하는 경우도 계약 위반이 될 수 있습니다. 이런 경우 보통은 세입자가 원래 상태로 복구하거나 손해 배상을 해야 합니다.
- 불법적인 사용 : 부동산을 불법적으로 사용하거나, 예를 들어 주거용 부동산을 상업용도로 사용하는 등의 행위도 계약 위반이 될 수 있습니다.
세입자가 계약을 지속적으로 위반한다면 집주인은 법원에 퇴거명령 신청을 할 수 있고, 심각한 사례에서는 형사 고소도 가능합니다. 그러므로 세입자들은 자신들이 맺은 임대차계약서를 철저히 준수해야 합니다.
이번 임대차법 개정으로 인해 부동산 시장에 어떤 변화가 있을 거 같아?
임대차법의 개정은 부동산 시장에 다양한 변화를 가져올 것으로 예상됩니다. 아래는 그 중 몇 가지입니다:
- 임대료 안정화 : 임대료 상한제와 계약갱신시 인상률 제한 등으로 인해 전월세가 과도하게 상승하는 것을 방지할 수 있습니다. 이로 인해 세입자들은 더욱 안정적인 주거 환경을 유지할 수 있게 될 것입니다.
- 장기 거주 세입자 증가 : 계약 연장 보장 등으로 인해 세입자들이 현재 거주하는 집에서 더 오랫동안 살 수 있게 되었습니다. 이로 인해 장기 거주 세입자가 증가하고, 부동산 시장의 안정성이 높아질 것으로 예상됩니다.
- 집주인과 세입자 간의 관계 변화 : 집주인이 일방적으로 계약을 해지하거나 변경하는 것에 제한이 생김에 따라, 집주인과 세입자 간의 권리 및 의무 관계에 변화가 생길 것입니다.
- 전세 대비 월세 비율 증가 가능성 : 보증금 반환 요구권 등의 규제로 인하여 소규모 자산 소유자들은 월세 형태의 임대를 택할 확률이 높아질 수 있습니다.
그러나 위와 같은 예측은 법률 개정 후 실제 시장 반응과는 차이가 있을 수도 있다는 점을 기억해야 합니다.
만약 세입자가 계약을 위반하지 않았는데 집주인이 계약을 어기면 어떻게 해야 돼?
집주인이 계약을 위반한 경우, 세입자는 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다:
- 법적 상담 : 먼저, 전문가에게 상담을 받는 것이 좋습니다. 부동산 전문가나 변호사, 혹은 소비자보호 기관 등에서 제공하는 무료 법률 상담 서비스를 이용하면 됩니다.
- 통보 및 대화 : 집주인에게 그의 행위가 계약을 위반한다는 사실을 알리고, 문제를 해결하기 위한 대화를 시도해 보세요. 이 때 모든 의사소통은 문자나 이메일 등으로 기록하여 나중에 증거로 사용할 수 있도록 합니다.
- 중재 및 분쟁조정 : 만약 집주인과의 대화로 문제가 해결되지 않는다면, 중재기관이나 분쟁조정기관 등에 중재나 조정을 요청할 수 있습니다.
- 법적 조치 : 마지막으로 문제가 계속될 경우 법적 조치를 취하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 소송을 제기하려면 변호사와 상의하거나 법률 구조 서비스를 찾아볼 수 있습니다.
각 단계에서 세입자의 권리와 선택 사항을 정확히 알아야 하므로, 가능한 한 많은 정보를 얻고 전문적인 도움을 받는 것이 중요합니다.
한줄 코멘트
임대차법 개정은 세입자의 권리를 강화하고, 임대료 인상률을 제한하는 등 부동산 시장에 중요한 변화를 가져올 것으로 보입니다. 이는 특히 주거 안정성을 보장하고, 세입자와 집주인 간의 권리 및 의무를 명확히 하는 데 중요한 단계입니다.
그러나 이런 변화가 항상 긍정적인 결과만을 가져오는 것은 아닙니다. 예를 들어, 임대료 상한제와 계약갱신시 인상률 제한 등이 소규모 자산 소유자들에게는 부담이 될 수 있습니다. 그들은 월세 형태의 임대를 택할 확률이 높아져, 전세 비율이 줄어들 수 있습니다.
또한 법령의 변경과 함께 법적 지식과 정보 접근성도 중요합니다. 세입자와 집주인 모두 자신들의 권리와 의무를 알고 이해하는 것이 필수적입니다. 만약 계약 위반이 발생하면 적절한 조치가 취해질 수 있도록 법적 지원 체계가 갖춰져야 합니다.
결국, 임대차법 개정은 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만 그 효과를 최대화하기 위해서는 충분한 정보 제공과 교육, 그리고 공정하고 효율적인 분쟁 해결 메커니즘이 필요함을 알 수 있습니다.